وکیل ثبتی

خلاصه

یکی از پیچیده ترین مشکلات حقوقی که دامنه بسیار وسیعی دارد، مشکلات امور ثبتی است. سازمان ثبت و اسناد کشور متولی قانونی امور ثبتی در کشور است که سابقه تشکیل آن به دوره قاجار بر می‌گردد. سازمان ثبت اسناد وابسته به قوه قضاییه می‌باشد

توضیحات

یکی از پیچیده ترین مشکلات حقوقی که دامنه بسیار وسیعی دارد، مشکلات امور ثبتی است. سازمان ثبت و اسناد کشور متولی قانونی امور ثبتی در کشور است که سابقه تشکیل آن به دوره قاجار بر می‌گردد. سازمان ثبت اسناد وابسته به قوه قضاییه می‌باشد و دفاتر اسناد رسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.

وکیل امور ثبتی کیست؟

وکیل ثبتی شخصی است که آشنایی نسبی با قوانین و آیین نامه‌های ثبتی و حقوقی داشته باشد. چنین وکیلی می‌تواند به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی توسط موکل انتخاب شود. به این صورت که با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی، موکل شخصی را به عنوان وکیل رسمی، در انجام امورات ثبتی انتخاب کند.
نوع دیگر وکیل امور ثبتی این است که شخص موکل، به یکی از وکلای دادگستری که دارای پروانه وکالت است، صرفا در انجام امور ثبتی جهت مراجعه به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حل و فصل مشکلات به شکل قانونی،  وکالت دهد.
وکیل امور ثبتی وکیلی است که به واسطه تسلطی که بر قوانین ثبتی دارد، پرونده و دعوای ثبتی موکل خود را پیگیری می‌کند و از تضییع حقوق او جلوگیری می‌کند. سند رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. چنین سندی دارای اعتبار و لازم الاجرا است. سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث دارای اعتبار است و اگر کسی اعتراضی به آن دارد می‌تواند ادعای جعل کند. وکیل امور ثبتی موظف است که اختلالات ثبتی و امور اجرائیات در وصول مطالباتی مانند مهریه و چک را پیگیری کند.

وکیل امور ثبتی : یکی از گرایشات بسیار پر اهمیت حقوق گرایش ثبت است ، منظور ثبت اسناد و املاک بوده که مطابق قوانین خاص شرایط و قواعد خاصی بر این دعاوی حاکم است .

وکیل ثبتی می بایست تسلط لازم را نسبت به قوانین مهم ثبتی از جمله قانون ثبت اسناد و املاک به همراه آیین نامه های اجرایی مربوط به این قانون داشته باشد .

یکی دیگر از ملزمات وکیل امور ثبتی داشتن تخصص و مهارت بکار گیری از آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است .
وکیل امور ثبتی در تهران
همانطور که میدانیم آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در اسفند ماه سال 1398 مورد اصلاح قرار گرفت که بخش هایی از آن دستخوش تغییرات گردید.

بدیهی است وکیل امور ثبتی با تخصص و تجربه کافی می بایست بهترین عملکرد را در جهت حفظ حقوق موکل خود داشته باشد .

بیشتر دعاوی مربوط به امور ثبتی در خصوص اموال مشاع ، افراز و تعارض در خصوص صدور اسناد می باشد که با توجه به تخصص لازم در این زمینه سعی در بر آن داشته ایم تا بتوانیم گامی هر چند کوچک در افزایش دانش حقوقی و حمایت قضایی از موکلین خود برداشته باشیم

وظایف وکیل امور ثبتی

وکیل امور ثبتی می‌تواند در این زمینه به افراد مشاوره دهد. علاوه بر این انجام امور ثبتی، ثبت شرکت‌ها، ثبت برند و علائم تجاری،  ارائه دادخواست و تشکیل پرونده و سایر امور مربوط به ثبت، همگی در حیطه وظایف وکیل است.

وکیل امور ثبتی چه کاری انجام می‌دهد؟

وکیل امور ثبتی معمولا از طرف موکل موظف است، برای به ثبت رساندن ملک یا منزل یا ثبت اعیان و عرصه ملک مورد نظر موکل، طبق قانون ثبت اقدام کند.
از دیگر وظایف وکیل امور ثبتی، تنظیم سند رسمی ملک ، به نام موکل ، پس از انجام تشریفات قانونی است.

لزوم مراجعه به وکیل امور ثبتی:

مؤسسه حقوقی دادخواهان افراز فرتاک با بهره گیری از باتجربه ترین و خبره ترین وکلای آگاه به وکالت امور ثبتی، و با درصد بالایی از رضایت مراجعین و پرونده های موفق، در کمترین زمان و با کمترین رفت و آمدهای اداری برای موکل، آمادگی قبول وکالت امور ثبتی در تمامی سطوح دعاوی را دارد.

امور ثبتی چیست؟

تاریخچه تشکیل سازمان ثبت اسناد و املاک که در ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک خوانده می شد، به دوره قاجاریه بر می گردد. این سازمان وظایفی دارد که در ادامه به آنها می پردازیم. از آن سو، با گسترش امور ثبتی، از بروز دعاوی  ثبتی نیز گزیری نیست. بنابراین وکلای خبره با بررسی و تحقیق درباره امور ثبتی به وکالت امور ثبتی می پردازند تا بتوانند به احقاق حقوق طرفین دعوی کمک نمایند.

موسسه حقوقی آراز فرتاک مشاوره حقوقی ثبتی را به موکلین خود ارائه می دهد.

وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک:

امور ثبتی : این سازمان که با نظارت قوه قضاییه به فعالیت می پردازد، وظیقه انجام انواع خدمات ثبتی، مشخص نمودن و ثبت حد و مرز و مشخصات املاک  اقدامات لازم جهت هرچه ساده تر نمودن معاملات رسمی، نظارت و بازرسی و اصلاح قوانین و مقررات و مطابقت آنها با استانداردهای کلی پذیرفته شده، اطلاع رسانی عمومی و پاسخگویی، تنظیم سند های رسمی، ثبت ادارات و شرکت ها و اختراعات و همچنین ثبت علائم تجاری و بسیاری وظایف دیگر را بر عهده دارد.

شاخه‌های حقوق ثبت

حقوق ثبت می‌تواند مربوط به ثبت املاک، اسناد، شرکت‌ها، نام تجاری، ثبت احوال و ثبت اختراع باشد.

انواع دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی خود به چند دسته تقسیم می‌شوند، از جمله:
۱- دعاوی ثبت املاک
دعاوی ثبت املاک خود شامل اعتراض به ثبت ملک – اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک – اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک – دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است – الزام به تفکیک – ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره است.

 ٢- دعاوی ثبت اسناد

دعاوی ثبت اسناد شامل اعتراض به ثبت سند – الزام به ثبت ولادت – اصلاح شناسنامه – تغییر نام – الزام به صدور شناسنامه – تغییر سن – حذف نام همسر سابق از شناسنامه – درخواست صدور سند مالکیت – اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع- رفع ممنوع الخروجی – اعتراض به تصمیم واحد ثبتی – تقسیم و فروش اموال مشاع – الزام به تفکیک – افراز – و دستور فروش ملک مشاع – اصلاح سند –
٣- دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا
دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا شامل، دعاوی اجرای ثبت – توقیف عملیات اجرایی و یا ابطال آن – ابطال اجراییه ثبتی می‌باشد.
مهم ترین موارد دعاوی ثبتی به شرح ذیل می باشد.

 اعتراضات ثبتی

۱-اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
٢-اعتراض به تحدید ملک مورد درخواست ثبت
٣-اعتراض به حقوق ارتفاقی
۴-دعاوی مربوط به مواد ۱۴٧ و ۱۴٨ قانون ثبت
۵-اعتراض به ثبت سند
۶-اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه
٧-اعتراض به رای هیئت حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت به نام متقاضی
٨-اعتراض به رای تنظیم سند رسمی انتقال ملک شهرداری یا دولت به نام متقاضی
٩-ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اوقاف یا شهرداری به نام متقاضی
۱۰-ابطال سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات
۱۱-اصلاح سند رسمی مالکیت صادره به نام متقاضی بر اساس رای هیات
۱٢-دعاوی املاک 
۱٣-افرا ملک مشاع 
۱۴-تفکیک ملک مشاع
۱۵-دستور فروش ملک مشاع
۱۶-دعاوی مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
۱٧-اعتراض به تصمیمات هیات حل اختلاف موضوع بند 2 ماده 33 قانون برنامه جهارم توسعه
۱٨-دعاوی مربوط به اشتباهات ثبتی
۱٩-رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در هیات نظارت و شورای عالی ثبت
٢۰-صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی

مراجعی که دارای صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی می باشند:

• گروهی از اختلافات که رسیدگی به آن در صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری می باشد که در ماده ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت تصریح شده است:

• گروه دیگر که در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت است که در ماده ۲۵ قانون ثبت ذکر شده است.

خود دعاوی ثبتی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد به سه گروه طبقه بندی می گردد:
• دعاوی که به ثبت املاک مربوط می شود : آن گروه از دعاوی می باشند که در جریان ثبت املاک و پیش از ثبت ملم در دفتر املاک روی داده اند و حل و فصل آن در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی می باشد که تحت عنوان اعتراض به ثبت بررسی می شوند مانند معامله معارض ، قانون چگونگی صدور اسناد مالکیت ، اسنادی که اسناد ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته اند و قانون تعیین تکلیف پرنده های ثبت که فاقد سابقه بوه و….

• دعاوی که به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح سند مربوط می شوند: دعاوی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت روی می دهند مثل دعاوی مربوط به ابطال سند ، دعوای اعتراض افرازی ، دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض و ….

• دعاوی که به اجرای اسناد رسمی لازمالاجرا مربوط می شود : دعاوی می باشند که در جرایان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا امکان دارد اتفاق بیافتد که امکان دارد ناظر به دستور اجرا سند رسمی باشد با عملیات اجرایی و اقدامات اجرائی ماموران ثبت امکان دارد شکایت از دستور اجراء سند رسمی به علت مجعول بودن سند با معرفی جاعل باشد یا شکایت از دستور اجراء سند رسمی با ادعای مجعول بدون سند معرفی جاعل یا به علت ادعای مخالف بودن مدلول آن با قانون و مانند این ها.

دعاوی ثبتی که رسیدگی به ان ها در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد:
• هیئت نظارت: به موجب ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت جهت رسیدگی به تمامی اختلافات و اشتباهات مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه ، هیئتی به نام هیئت نظارت ایجاد می شود و به تمامی اختلافات و اشتباهات ثبتی که در حدود و صلاحتیت هیئت نظارت قراردارد، رسیدگی می نماید .
براساس ماده ۲۵ قانون بیان شده اشتباهات غیر موثر که در جریان ثبت رخ می دهد در این مورد راسا دستور اصلاح و برطرف کردن اشتباه می نمایدمثل اشتباه در تاریخ و یا نام کوچک و در مورد اشتباهات موثری که در جریان ثبت ملک روی می دهد این اشتباهات موثر به شکل کلی سبب ابطال جریان ثبت و تجدید آن می شوند مانند اشتباه در نوع ملک
 ( مغازه ، باغ ) یا اشتباه در شماره اصلی ملک.

• شورای عالی ثبت:شورای عالی ثبت از دیگر مراجع اداری رسیدگی به مسائل و اشتباهات و اختلافات ثبتی می باشد. به موجب ماده ۲۵ مکرر اصلاحی قانون ثبت ،هیئت نظارت ، تنها مرجع تجدید نظر نسبت به آراء می باشد که دو شعبه املاک و اسناد دارد و به شکل کلی رسیدگی هیئت نظارت واجد جنبه ترافعی نمی باشد و در برطرف کردن اشتباه و برطرف کردن اشکال و تشخیص صحت و سقم اقدامات خلاصه می گردد.